小區物業管理服務標準
2026-01-19 11:00:50
admin
佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對業主(使用人)一視同仁;接待時主動、熱情、規范；迎送接待業主(使用人)時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。文明用語見附錄A，服務忌語附錄B。對業主(使用人)的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業主(使用人)的意見。急修服務30分鐘內到位，12小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主(使用人)做出合理解釋，做出限時承諾。小修原則上2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。1、每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；2、每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作；3、在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；4、每兩日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次；5、業主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發現門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施；7、巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。1、將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；2、對業主(使用人)裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協議；7、對裝修中的違約行為及時勸阻;已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。1、木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；6年油飾1次；2、鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應4年油飾1次；1、建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次;外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次;外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月(結合清洗水池)清洗1次泵房;消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活;每年對水泵機組清潔保養1次；泵房內設備2年后，每年翻新1次，并標明各種標志；填寫水泵運行記錄，建檔備查；每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；建立巡視制度，發現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復;定期維護保養。化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換1次；每月清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草;無雜草，排水暢通，無積水；每季度對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物;每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。2、工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別;發現異常，及時處理；4、對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態；5、工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；6、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。1、安裝、維修、保養人員均應持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審;建立健全電梯管理制度，至少包括：《崗位安全操作規程》、《維修保養制度》、《崗位責任制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養計劃》。2、安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好;在電梯轎廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業、維修保養企業以及相應的應急報警、投訴電話號碼。3、與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。如需自行維護保養電梯，應按電梯數量及工作狀況配備足夠的維護保養人員，其管理部門應將電梯管理人員、維護保養人員、聯系電話及有關資料報送設備所在區(縣)有關行政主管部門，經核準后，方可自行維護保養。4、電梯及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養;每年對小區所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試;年度檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告;每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。5、保持電梯機房清潔，每周1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬;保持電梯機房消防設施完好;每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。6、確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯;記錄每日電梯運行情況，建檔備案。7、電梯維護保養提前一天通知業主(使用人)，并盡可能減少對業主(使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容;住宅電梯年故障率低于7%。8、制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。9、使用有關行政主管部門統一制定的《起重機械安全技術檔案(電梯類)》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：《起重機械安全技術檔案(電梯類)》和《起重機械登記卡片(電梯類)》;產品質量合格證明;大中修更新改造后的電梯應有質量驗收證明(或質量驗收報告);更改部分須有變更設計的證明文件;電梯安裝驗收證明和報告;運轉、保養、維修記錄;定期安全檢查和事故記錄;電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表(裝箱單)等技術資料。10、按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。九、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施、道路維修與養護1、制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施；3、設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時修補；4、按照業主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；6、停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規范要求，便于管理和車主停放車輛。每周打掃3次各樓層通道和樓梯臺階，每周拖洗1次;每周清潔1次樓梯扶手;每30日擦抹1次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施;每30日樓梯間墻面、頂面除塵1次;每30日擦1次共用門窗玻璃。地面、梯間基本干凈，無垃圾、浮塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放;扶手護攔無積灰;梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵;外墻窗玻璃無明顯灰塵。每日清潔2次;每周夜間對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗1次;每季度對電梯門壁打臘上光1次;燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。每2日清掃1次車庫的紙屑和垃圾;及時清除地下室進出口的垃圾;發現油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈;每2個月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1次;每2個月進行1次地下室消殺工作;每月擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡;無異味、空氣流通;標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵;墻面、管線基本無污跡、無積灰。每日清掃2次，保潔時間不少于4小時，循環保潔，保潔人員往返一周時間不超過1小時，目視道路無垃圾、雜物，每100m2痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個，無直徑2cm以上的石子;地面垃圾滯留時間不能超過1小時;每季度清潔1次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無積灰。標識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物;每周擦拭1次業主(使用人)信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數，地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾，每100m2果皮、煙頭、紙屑等不超過5個，花壇表面潔凈無污漬，地面垃圾滯留地面不超過1小時。每日清潔1次(擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅);每月徹底刷洗消毒1次;設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。門衛、崗亭每日清潔2次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內外墻面每月清潔2次，發現不衛生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序;監控探頭每旬擦拭1次;擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。垃圾桶、果皮箱：每日清運1次;每2日抹布抹1次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾1次，保持垃圾筒清潔，建筑垃圾定點堆放;垃圾日產日清;對有毒物質分離特殊處理;灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染;廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面;垃圾收集車封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落等現象。針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃;滅鼠：每年至少進行3次;檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛;檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛;抽查樓道、業主(使用人)家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。2、整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；4、綠期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；5、綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象;設施基本完好，無明顯人為損壞,對違法行為能及時發現和處理;綠化生產垃圾能及時清運；6、根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。1、生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；2、樹冠基本完整，主側枝分布合理，樹冠通風透光，沒有死樹和枯枝死杈；3、枝干無明顯的機械損傷，葉色、葉片大小、厚度正常，有黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的柱樹在8%以下;喬木根部無20cm高以上蔭蘗枝，無過長雜草、雜物；6、綠籬生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統一收齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在10%以下；2、在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5～7次，保持清晰的圖案和適宜的高度；3、宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在10%以下；4、有輕微病蟲害及人為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現象；每周清潔2次，人工湖岸邊持作業工具打撈湖面上的漂浮垃圾;每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次;每2個月對噴水池清潔1次(刷洗水池瓷磚;抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢;清理池底臟物、垃圾;清洗水池地面、周圍地面等);池底鵝卵石每季度清洗1次;目視池水清澈，水面無雜物、池底無明顯沉淀物、池邊無污跡。每季度清潔1次，細致、認真、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固;需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每年擦洗1次。1、專職安全護衛人員，身體健康，責任心強，工作認真負責；2、接受過相關的安全護衛知識與技能培訓，訓練有素，掌握基本安全護衛技能，熟悉物業管理及有關法律法規，能恰當的處理和應對小區護衛工作，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；3、思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無犯罪記錄；5、安全護衛人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具；6、上崗時精神振作，姿態良好，在執勤時不得吸煙、吃零食, 不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋；8、每班工作時間不超過8小時，交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。各出入口24小時有人值班看守;按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。白天巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人;及時發現和處理不安全隱患;接受業主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據;安全巡邏有記錄有檢查。1、制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；2、有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；3、書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練；5、對緊急事故做出快速、正確的反應;盡可能減少破壞和損失程度；6、按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助恢復電力供應、搶救財產等。1、設有業主(使用人)求助與報警電話，24小時有人值守；2、接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理；4、協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；5、對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；6、建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。3、維持交通秩序，發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止;設置露天停車場經過業主委員會批準并經過公安交管部門審批，符合規劃要求；4、封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄;管理人員責任心強，認真負責;停車場具有交管部門核發的停車場使用證，按照物價部門核發的收費標準收費;按照合同特別約定履行車輛保管責任。1、執行《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規；3、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能;熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力；4、根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施;保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障；5、制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；6、發現火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮；7、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修;發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；8、每日檢測1次噴淋管網水壓，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障；9、每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監控設備；10、消防監控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；1、因人稱呼(如老伯、大媽、同志、師傅、女士、小姐、小朋友)16、對不起，請注意保持環境(室內)衛生( 請您不要吸煙)32、對待業主(業主(使用人))語言應該表達恰當、聲調溫和、親切自然。1、帶有蔑視性、侮辱性的稱謂，如：老頭、老太婆、神經病等等22、你找誰，他不在，跟你說過了，他不在，你耳聾啦?29、對待業主(業主(使用人))不應用任何使其不知所措的語言。
