黑龍江省住宅物業(yè)服務退出工作指導規(guī)則，2025年12月12日起施行
2025-11-27 15:20:09
admin
近日，
推動物業(yè)服務交接依法有序、平穩(wěn)過渡。為規(guī)范全省物業(yè)服務市場秩序，保障物業(yè)服務活動依法有序銜接，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權益，現(xiàn)將《黑龍江省住宅物業(yè)服務退出工作指導規(guī)則》印發(fā)給你們，請結合本地實際，抓好貫徹落實。附件：黑龍江省住宅物業(yè)服務退出工作指導規(guī)則第一條 為規(guī)范全省物業(yè)服務市場秩序，保障物業(yè)服務活動依法有序銜接，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī)規(guī)定，結合本省實際，制定本指導規(guī)則。第二條 本規(guī)則適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱住宅小區(qū)）物業(yè)服務的活動。第三條 省、市物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務退出工作的政策制定和工作指導。縣級物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務退出工作的業(yè)務指導、監(jiān)督管理、依法調(diào)解等工作。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體負責本轄區(qū)住宅物業(yè)服務退出工作的組織指導、監(jiān)督管理工作，依法調(diào)處業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會（以下簡稱業(yè)委會或物管會）與物業(yè)服務人在退出住宅小區(qū)過程中產(chǎn)生的糾紛。居（村）民委員會協(xié)助街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好相關工作。第四條 公安、城市管理、市場監(jiān)督管理等有關部門按照工作職責，在所在地縣級人民政府的統(tǒng)籌組織下，協(xié)助配合做好物業(yè)服務人退出住宅小區(qū)相關工作。第五條 物業(yè)服務人退出住宅小區(qū)應本著維護社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡原則，認真依法做好物業(yè)服務交接工作，保持住宅小區(qū)物業(yè)服務的連續(xù)性。第六條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務人時，應充分考慮到物業(yè)服務的持續(xù)性、長期性特點，從保證廣大業(yè)主的正常生活秩序，維護相關主體合法權益出發(fā)，慎用辭退權。第七條 物業(yè)服務人一般退出住宅小區(qū)主要包括以下情形：（一）前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主依法共同決定選聘新的物業(yè)服務人的；（二）前期物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主依法共同決定或物業(yè)服務人決定不再續(xù)約的；（三）物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主依法共同決定解聘原物業(yè)服務人或者物業(yè)服務合同當事人雙方協(xié)商同意提前解約的；（四）物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主依法共同決定或物業(yè)服務人決定不再續(xù)約的；（五）由于歷史形成等原因，無物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同未明確具體期限，業(yè)主依法共同決定或物業(yè)服務人決定終止服務的；（六）物業(yè)服務人因破產(chǎn)或被注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等原因致使其不能繼續(xù)履行合同義務的；第八條 解聘物業(yè)服務人時，業(yè)委會或物管會應當依法召開業(yè)主大會或全體業(yè)主會議共同決定。業(yè)主共同決定應當依法滿足以下條件：（一）由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；（二）應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第九條 物業(yè)服務人應當嚴格履行退出程序和義務，依法做好物業(yè)服務交接工作，保障住宅小區(qū)物業(yè)服務的連續(xù)性。
第十條 物業(yè)服務人一般退出住宅小區(qū)，按照以下程序辦理：（一）告知。業(yè)主依法共同決定終止物業(yè)服務或解除物業(yè)服務合同的，業(yè)委會或物管會應當提前60日書面通知物業(yè)服務人，并書面報告所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)；物業(yè)服務人決定終止物業(yè)服務或解除物業(yè)服務合同的，應當提前90日書面通知業(yè)委會或物管會，并書面報告所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。合同對通知期限另有約定的除外。（二）公示。業(yè)委會或物管會應當自業(yè)主依法作出共同決定、物業(yè)服務人應當自書面通知終止物業(yè)服務或者解除物業(yè)服務合同之日起3日內(nèi)，將解約原因、解約時間等具體事宜，以書面形式（蓋章）在住宅小區(qū)顯著位置進行公示，公示時間應不少于7日。（三）選聘。業(yè)委會或物管會應當在物業(yè)服務合同到期、解約或終止物業(yè)服務時間前，在所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級物業(yè)行政主管部門的指導下，依法選聘新的物業(yè)服務人并簽訂物業(yè)服務合同。（四）退出。業(yè)委會或物管會應當與原物業(yè)服務人、新聘物業(yè)服務人協(xié)商確定交接時間，并通知所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)。街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)場指導監(jiān)督各方依法做好預收代收和預付代付的物業(yè)服務費用、物業(yè)檔案資料、物業(yè)服務用房、共用設施設備和其他屬于業(yè)主共有財物的交接和登記工作。原物業(yè)服務人應當在約定期限或者物業(yè)服務合同依法解除后15日內(nèi)，或者在接到解聘通知之日起30日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。第十一條 解除物業(yè)服務合同前，物業(yè)服務人不得擅自停止物業(yè)服務。物業(yè)服務人也不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、債權債務糾紛、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接和退出，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新物業(yè)服務人進行服務。第十二條 鼓勵有條件的住宅小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會或全體業(yè)主同意，業(yè)委會或物管會可聘請第三方機構具體承擔物業(yè)服務人解聘或選聘、賬務清理結算、物業(yè)查驗及交接等工作。聘請第三方機構的費用可從業(yè)主大會工作經(jīng)費、小區(qū)公共收益等途徑列支。第十三條 物業(yè)服務人違反《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定，所服務住宅小區(qū)出現(xiàn)下列情形之一的，列為擬監(jiān)督退出對象：（一）將全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務肢解后分別轉委托給第三人的；（二）未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務項目的；（三）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定，停止物業(yè)服務的；（四）經(jīng)市、縣級物業(yè)行政主管部門認定，由物業(yè)服務人負主要責任或全部責任引發(fā)的重大安全生產(chǎn)責任事故、重大矛盾糾紛，或者其他性質(zhì)惡劣、危害嚴重、社會影響大等違法違規(guī)行為的。對于擬監(jiān)督退出對象，由街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導業(yè)委會或物管會依法組織召開業(yè)主大會會議或全體業(yè)主會議就解聘事宜進行表決，同意解聘的，按照第十條有關規(guī)定啟動一般退出程序。原物業(yè)服務人仍拒不退出住宅小區(qū)或拒不辦理移交的，由業(yè)委會或物管會書面報告所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，按照監(jiān)督退出程序處理。第十四條 住宅小區(qū)出現(xiàn)被解聘或者物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)服務人仍拒不退出住宅小區(qū)或拒不辦理移交等情形的，由業(yè)委會或物管會書面報告所在地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，按照監(jiān)督退出程序處理。業(yè)委會或物管會依法提起訴訟或者申請仲裁的除外。未成立業(yè)委會或物管會的，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的指導監(jiān)督下，代行業(yè)委會的職責。第十五條 監(jiān)督物業(yè)服務人退出住宅小區(qū)，按照以下程序辦理：（一）調(diào)解。街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)接到報告后，應當組織業(yè)委會或物管會、原物業(yè)服務人等有關各方進行調(diào)解。（二）報告。調(diào)解不成的，街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責形成《監(jiān)督退出評估報告》報縣級物業(yè)行政主管部門，報告內(nèi)容主要包括：1.解聘原物業(yè)服務人的業(yè)主大會或全體業(yè)主會議決定；
2.解聘原物業(yè)服務人的書面告知書及送達憑證；3.依法選聘新物業(yè)服務人（或確定應急物業(yè)服務人）；4.原物業(yè)服務人拒不退出或者拒不移交有關資料、財物、資產(chǎn)的證據(jù)，包括但不限于照片、視頻、出警記錄等；6.街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)評估結論。縣級物業(yè)行政主管部門對《監(jiān)督退出評估報告》進行審核，并負責制定《監(jiān)督退出工作方案》，書面報告所在地縣級人民政府提請啟動監(jiān)督退出程序。（三）評估論證。縣級人民政府組織屬地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、物業(yè)管理、公安、城市管理、市場監(jiān)督管理等相關部門召開聯(lián)席會議，對《監(jiān)督退出評估報告》和《監(jiān)督退出工作方案》共同進行評估論證，并形成會議紀要。（四）現(xiàn)場監(jiān)督。縣級人民政府評估論證通過后，統(tǒng)籌組織屬地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、物業(yè)管理、公安、城市管理、市場監(jiān)督管理等相關部門，調(diào)配人員力量，按照《監(jiān)督退出工作方案》確定的時間和分工，現(xiàn)場監(jiān)督原物業(yè)服務人退出并做好移交工作；有妨礙公務或者擾亂公共秩序行為的，由公安部門依法處理。（五）后續(xù)處理。自現(xiàn)場監(jiān)督退出之日起3個月內(nèi)，縣級人民政府應將該小區(qū)列為重點監(jiān)管小區(qū)，屬地街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、物業(yè)管理及相關部門要加強巡視巡查，防控發(fā)生信訪、治安、輿情等問題，保護人民生命財產(chǎn)安全，維護社會穩(wěn)定。第十六條 監(jiān)督退出過程中，對于原物業(yè)服務人存在的違法違規(guī)行為，由相關行政執(zhí)法部門依據(jù)相應法律法規(guī)規(guī)定予以查處。第十七條 監(jiān)督退出過程中，對于原物業(yè)服務人存在的不良信用信息，由所在地縣級物業(yè)行政主管部門按照物業(yè)服務企業(yè)信用管理有關規(guī)定予以采集認定，記入信用檔案，向社會公開。第十八條 市、縣物業(yè)行政主管部門應當結合本地實際，組建應急物業(yè)服務人庫。第十九條 住宅物業(yè)服務退出中，業(yè)委會或物管會未能在規(guī)定時限內(nèi)選聘新物業(yè)服務人的，為防止物業(yè)服務出現(xiàn)中斷，由街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織在應急物業(yè)服務人庫中確定應急物業(yè)服務單位，提供維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)應當在民意調(diào)查的基礎上，組織居（村）民委員會、業(yè)委會或物管會、業(yè)主代表共同商討確定應急服務的內(nèi)容、期限和費用等相關事項并公示。應急服務期限不得超過12個月，費用由全體業(yè)主承擔。第二十條 應急服務期間，業(yè)委會或物管會應當在街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級物業(yè)行政主管部門的指導下，繼續(xù)依法選聘新的物業(yè)服務人。應急服務結束，業(yè)委會或物管會應當與應急物業(yè)服務人、新物業(yè)服務人依法做好交接工作。第二十一條 業(yè)委會或物管會未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會或全體業(yè)主會議的，由街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)責令限期召開；業(yè)委會或物管會逾期仍未召開業(yè)主大會或全體業(yè)主會議的，由所在地居（村）民委員會，在街道或鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導和監(jiān)督下組織召開。第二十二條 物業(yè)服務人在退出交接過程中，給他人造成損失的，依法承擔民事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第二十三條 本指導規(guī)則自2025年12月12日起施行，有效期五年。
