業委會違規換物業，終于“翻車”
2026-07-28 10:02:41
admin
烏魯木齊市米東區某小區于2024年1月成立業主委員會，不久，業主委員會主任辭職，副主任申某代理行使主任職權。此外，該小區業主委員會還有另外4名委員，且均已在管委會登記備案。該小區業主委員會決定召開業主大會，擬選舉業主委員6名，候補業主委員4名，共10名。隨后，申某在業主微信群發布消息，對業主大會會議進行動員，號召大家參與，并在小區張貼《召開業主大會會議公告》，但公告上僅有開會時間，并無會議內容。同月，申某又在業主群發布通知，其中包含大會召開時間、投票方式、會議內容，同時發布了選票、名單、表決票、業主委員會工作規則、業主大會議事規則、業主管理規約。業主委員會分幾次在部分業主房門以及單元門上張貼“召開業主大會會議的通知”。業主委員會按照通知日期召開業主大會會議，會上進行了投票，并通過相關決議。業主委員會發布《業主大會會議通告》，通過代理機構公開招聘新物業公司。同月，業主委員會與某物業公司簽訂了新的物業服務合同。未參與投票的業主張某認為該決議的作出違反法定程序，嚴重侵害自身合法權益，將業主委員會起訴至米東區人民法院，要求法院撤銷《業主大會會議通告》；確認新簽訂的物業服務合同無效。業主委員會認為，張某未在表決時投票贊成，也未明確表示異議，因此張某不享有業主撤銷權，沒有起訴資格。《民法典》第二百八十條規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。法院認為，業主撤銷權是法定權利，不能以其未向業主委員會明確表示異議就認為其喪失業主撤銷權，即張某有權起訴。對小區業主，則以微信群、在小區醒目位置張貼公告和對個別業主進行電話聯系的方式進行通知；對此，法官表示，業主大會會議的決議效力的合法性審查通常涉及兩個方面：2.在程序合法的基礎上審查決議的實體（會議通知的內容）合法性。關于程序合法性問題，應從以下方面審查業主委員會是否盡到了通知義務：（1）通知的形式上，通常包括書面張貼、電子方式、專人送達、電話通知。法律雖未強制規定具體形式，但要求能夠有效送達并便于業主知曉。（2）通知內容應包括會議時間、地點、議程（表決事項）、會議形式（現場或書面征求意見）等關鍵信息。如果會議內容較多，應當公布具體的討論內容，保證業主充分了解會議內容并行使表決權。（3）召開業主大會會議必須提前15日通知全體業主，保障業主有足夠時間準備和參與。（《物業管理條例》第十四條）（4）通知對象為全體業主，前述通知方式盡量能夠全覆蓋。本案中，業主委員會通過群信息、張貼通知的形式發出了召開業主大會會議的通告，但通知內容并不全面。且最后一次張貼的公告中通知的投票時間，距離大會的實際召開時間（即投票截止時間）不足15日。從通知范圍上看，業主委員會除通過微信群發送通知的方式外，未使用入戶告知、電話通知等其他直接有效的通知方式，未達到窮盡可用手段，通知范圍相對較小，未保障全體業主的知情權。從通知內容上看，本次會議決議涉及業主享有的共有權利和共同管理的權利，如物業公司的選聘、管理事務費用的支出等。但在選票中，對上述事項的決定均為“授權業主委員會”，這種概括授權的方式極易造成業主委員會的權利濫用。因此，對授權的事項，業主委員會應當向業主全面披露具體情況。綜上，法院認為，業主委員會的召集程序不符合保障業主知情權的規定，通知程序存在重大瑕疵。結合上述情況，一審法院依法判決撤銷相關決議，解除新簽訂的物業合同。業主委員會不服，上訴至烏魯木齊市中級人民法院，二審法院駁回上訴，維持原判。
