1. 晨會(huì)巡查：7:30–8:30｜走一遍，看一遍，問(wèn)一遍

• 具體動(dòng)作

• 帶領(lǐng)客服、工程、安保主管對(duì)小區(qū)/樓宇重點(diǎn)區(qū)域巡查（大堂、車庫(kù)、垃圾房、設(shè)備房外圍、單元門禁）；
• 檢查前日遺留問(wèn)題是否閉環(huán)（如報(bào)修、投訴）；
• 現(xiàn)場(chǎng)指出衛(wèi)生死角、設(shè)施損壞、安全隱患，拍照發(fā)工作群并明確責(zé)任人+整改時(shí)限。

• 關(guān)鍵點(diǎn)

  不走過(guò)場(chǎng)，用腳步丈量服務(wù)。

2. 當(dāng)日重點(diǎn)工作部署：8:30–9:00｜任務(wù)到人，責(zé)任到崗

• 具體動(dòng)作

• 根據(jù)月度計(jì)劃、業(yè)主訴求、突發(fā)事件，制定《今日重點(diǎn)任務(wù)清單》；
• 明確：誰(shuí)？做什么？何時(shí)完成？驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？
• 例：

  “工程部張工：今日完成3號(hào)樓電梯年檢資料準(zhǔn)備；
  安保李隊(duì)長(zhǎng)：下午15:00組織消防通道清障演練。”

• 輸出

  在管理群發(fā)布帶時(shí)間節(jié)點(diǎn)的待辦事項(xiàng)表。

3. 處理緊急報(bào)事報(bào)修：全天響應(yīng)｜快、準(zhǔn)、閉環(huán)

• 具體動(dòng)作

• 對(duì)停水停電、電梯困人、管道爆裂、火警等一級(jí)事件，10分鐘內(nèi)到場(chǎng)指揮；
• 協(xié)調(diào)資源（內(nèi)部+外包），同步向受影響業(yè)主通報(bào)進(jìn)展；
• 事后24小時(shí)內(nèi)提交《突發(fā)事件處置報(bào)告》，含原因、損失、改進(jìn)措施。

• 原則

  先止損，再追責(zé)；先安撫，再解釋。

4. 審核當(dāng)日費(fèi)用支出：10:00前｜控成本，防漏洞

• 具體動(dòng)作

• 審批單筆超500元的采購(gòu)/維修支出（如更換燈管、疏通管道）；
• 核對(duì)：是否比價(jià)？是否必要？是否超預(yù)算？
• 登記入《日支出臺(tái)賬》，月底匯總分析異常項(xiàng)。

• 警惕

  避免“小單頻發(fā)”變相超支。

5. 接待重點(diǎn)業(yè)主/投訴：預(yù)約制+限時(shí)辦結(jié)

• 具體動(dòng)作

• 對(duì)情緒激烈、反復(fù)投訴、業(yè)委會(huì)成員等重點(diǎn)業(yè)主，親自接待；
• 傾聽→記錄→共情→承諾解決路徑（不說(shuō)“一定行”，說(shuō)“我今天內(nèi)給您方案”）；
• 當(dāng)日形成《業(yè)主溝通紀(jì)要》，抄送客服存檔。

• 禁忌

  推給前臺(tái)、敷衍“已上報(bào)”。

6. 檢查外包服務(wù)質(zhì)量：隨機(jī)抽查+量化打分

• 具體動(dòng)作

• 保潔：垃圾桶是否滿溢？地面有無(wú)污漬？
• 安保：門崗登記是否規(guī)范？巡邏打卡是否真實(shí)？
• 對(duì)保潔、保安、綠化、電梯維保等外包單位，每日抽查1–2項(xiàng)：
• 按《外包服務(wù)考核表》打分，月度結(jié)算掛鉤。

• 工具

  使用手機(jī)APP拍照上傳，自動(dòng)生成考核記錄。

7. 復(fù)盤昨日收費(fèi)情況：盯數(shù)據(jù)，找缺口

• 具體動(dòng)作

• 查看系統(tǒng)：昨日實(shí)收金額、欠費(fèi)戶數(shù)、催繳轉(zhuǎn)化率；
• 分析：哪棟樓繳費(fèi)率低？哪類業(yè)主常拖欠？
• 調(diào)整策略：對(duì)連續(xù)3天未接電話的欠費(fèi)戶，安排管家上門。

• 目標(biāo)

  月度收繳率≥95%（住宅）/98%（寫字樓）。

8. 設(shè)備房安全巡檢：保命工程不能省

• 具體動(dòng)作

• 每日查看配電房、水泵房、消防泵房監(jiān)控畫面或巡檢記錄；
• 重點(diǎn)確認(rèn)：
  ? 無(wú)積水、無(wú)異味
  ? 儀表讀數(shù)正常
  ? 機(jī)房門鎖完好
  ? 無(wú)雜物堆放
• 發(fā)現(xiàn)異常，立即通知工程主管處理。

• 紅線

  設(shè)備房是“高壓區(qū)”，寧可多查十次，不可漏檢一次

9. 審核明日工作計(jì)劃：提前預(yù)判，減少被動(dòng)

• 具體動(dòng)作

• 是否有大型施工？需圍擋/通知
• 是否有政府檢查？需準(zhǔn)備資料
• 是否有業(yè)主活動(dòng)？需協(xié)調(diào)場(chǎng)地
• 與各部門確認(rèn)次日安排：
• 提前在業(yè)主群/公告欄發(fā)布《明日溫馨提示》。

• 價(jià)值

  把問(wèn)題解決在發(fā)生之前。

10. 員工關(guān)懷與團(tuán)隊(duì)狀態(tài)觀察：人穩(wěn)，事才穩(wěn)

• 具體動(dòng)作

• 午休時(shí)與1–2名一線員工（保安、保潔）聊天，了解困難；
• 觀察：是否有人情緒低落？是否排班不合理？
• 及時(shí)調(diào)整：調(diào)休、加餐、表?yè)P(yáng)——小激勵(lì)大作用。

• 記住

  項(xiàng)目經(jīng)理的威信，來(lái)自對(duì)團(tuán)隊(duì)的真心。

11. 更新項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬：動(dòng)態(tài)管理隱患

• 具體動(dòng)作

• 新增隱患（如某單元外墻磚松動(dòng)）
• 已銷項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)（如完成化糞池清掏）
• 高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)升級(jí)預(yù)警（如暴雨前檢查排水）
• 在《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單》中更新：
• 向公司運(yùn)營(yíng)部報(bào)送周風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)報(bào)。

• 思維

  不出事是常態(tài)，但準(zhǔn)備出事是專業(yè)。

12. 當(dāng)日工作總結(jié)與明日預(yù)告：18:00前發(fā)管理群

• 具體動(dòng)作

• 發(fā)布《今日工作簡(jiǎn)報(bào)》，含：
  ? 完成事項(xiàng)（附圖）
  ?? 待跟進(jìn)問(wèn)題
  ?? 明日重點(diǎn)
• 例：

  “今日完成：清理消防通道違停車輛12臺(tái)；
  待跟進(jìn)：5棟電梯異響，廠家明早9點(diǎn)到；
  明日重點(diǎn)：迎接街道垃圾分類檢查。”

• 作用

  透明管理，全員同頻。

項(xiàng)目經(jīng)理每日工作心法：

“眼勤看、腿勤跑、嘴勤問(wèn)、手勤記、腦勤想。”
不坐在辦公室等匯報(bào)，而要在現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題；
不只關(guān)注“做了沒(méi)有”，更要追問(wèn)“效果如何？業(yè)主滿意嗎？”